Vastgoed na Prinsjesdag: corporaties profiteren, beleggers wachten af

Meer investeringsruimte voor woningcorporaties, een lagere overdrachtsbelasting voor woningbeleggers en miljarden voor infrastructuur en innovatie: de Prinsjesdagplannen bevatten verschillende maatregelen die de vastgoedmarkt kunnen raken. Toch blijft een echte doorbraak vooralsnog uit. Veel voorstellen moeten nog worden uitgewerkt én het minderheidskabinet moet er eerst politieke steun voor vinden.

Wat betekenen de plannen voor de woningbouw, vastgoedbeleggers en de commerciële vastgoedmarkt? Researcher Marc Lokker analyseerde de Miljoenennota en de bijbehorende stukken en zet de belangrijkste gevolgen op een rij.

Woningbouw versnellen, maar hoe?

In het woonbeleid zet het kabinet onder meer in op woningbouw op vijf grootschalige locaties. Daarbij gaat aandacht uit naar kwetsbare groepen. De voorkeur gaat uit naar locaties waar relatief weinig extra investeringen in infrastructuur nodig zijn.

Ook wil het kabinet de bestaande regelgeving beter benutten, prefab bouwen stimuleren en de samenwerking tussen marktpartijen en overheden verbeteren. Dat zijn stuk voor stuk maatregelen die de bouwproductie kunnen helpen verhogen. Tegelijkertijd leert de praktijk dat versnelling gemakkelijker is aangekondigd dan gerealiseerd. Veel plannen zijn bovendien nog weinig concreet.

Meer duidelijkheid moet volgen uit het Actieplan Versnellen Woningbouw, dat dit najaar verschijnt. Daarin vertaalt het kabinet zijn aanpak naar vijftig concrete acties.

Innovatie kan vraag naar commercieel vastgoed aanjagen

In de troonrede benadrukte de koning dat de Nederlandse economie onder de huidige omstandigheden veerkrachtiger is gebleken dan verwacht. Ondersteunende maatregelen, waaronder het noodfonds voor energie, hebben daar volgens het kabinet aan bijgedragen.

Om ook de toekomstige welvaart veilig te stellen, wil het kabinet extra investeren in technologie en innovatie. Zo komt er een Nationale Investeringsinstelling (NII), die Nederlandse bedrijven moet helpen meer kapitaal aan te trekken. Daarnaast wordt geld vrijgemaakt voor het Nationaal Agentschap voor Disruptieve Innovatie (NADI).

Start- en scale-ups, vooral in de technologiesector, krijgen daarmee een steun in de rug om uit te groeien tot de ‘volgende ASML’. Als die ambitie daadwerkelijk wordt waargemaakt, kan dat ook gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt. Groeiende technologiebedrijven hebben immers behoefte aan kantoren, bedrijfsruimten, laboratoria, productielocaties en R&D-faciliteiten.

Vooral innovatieclusters rond universiteiten, scienceparks en hightechbedrijven kunnen hiervan profiteren. Innovatieve ondernemingen vestigen zich bij voorkeur op plekken waar talent, kennisinstellingen en andere technologiebedrijven samenkomen.

Koopkracht vrijwel stabiel

Tegenover deze investeringsambities staat een behoudend begrotingsbeleid. Het kabinet wil voorkomen dat lasten worden doorgeschoven naar toekomstige generaties en kiest daarom ook voor bezuinigingen. In de huidige plannen daalt de koopkracht gemiddeld met 0,1 procent, waarbij vooral hogere inkomens worden geraakt.

Voor de retailmarkt en e-commerce kan dat een lichte rem zetten op de consumptieve bestedingen. De gevolgen lijken vooralsnog echter beperkt: consumenten hebben zich de afgelopen periode relatief robuust getoond.

Extra geld voor infrastructuur

Voor infrastructuur komt ook extra budget beschikbaar: in totaal meer dan 10 miljard euro tot en met 2035 en vanaf 2036 jaarlijks 800 miljoen euro extra. De nadruk ligt vooral op het onderhouden en verbeteren van de bestaande infrastructuur.

Daarnaast houdt het kabinet vast aan stevig klimaatbeleid. Ook het doorbreken van het ‘stikstofslot’ en het aanpakken van netcongestie behoren tot de prioriteiten. Juist deze dossiers zijn van groot belang voor de vastgoedmarkt. Zonder voldoende stroomcapaciteit, bereikbaarheid en stikstofruimte blijven nieuwe woningbouw- en bedrijfsprojecten immers moeilijk van de grond komen.

Wat betekenen de plannen concreet voor de vastgoedmarkt?

Box 3: onzekerheid blijft

De hervorming van box 3 blijft met veel onzekerheid omgeven. De invoering van het nieuwe stelsel stond aanvankelijk gepland voor 1 januari 2028, maar de kans op verdere vertraging neemt toe.

In het huidige stelsel betalen beleggers 36 procent belasting over een verondersteld rendement van circa 6 procent, ongeacht het rendement dat zij daadwerkelijk behalen. Daardoor kunnen beleggers belasting verschuldigd zijn over inkomsten die zij in werkelijkheid niet of nauwelijks hebben ontvangen.

De Tweede Kamer stemde in februari 2026 in met de Wet werkelijk rendement box 3, maar daarmee is de invoering nog niet definitief. Voor vastgoedbeleggers moet het nieuwe stelsel de belastingheffing beter laten aansluiten op het werkelijk behaalde rendement. Huurinkomsten kunnen daarbij tot het belastbare rendement worden gerekend, terwijl bepaalde kosten aftrekbaar worden.

De vastgoedsector heeft vooral behoefte aan duidelijkheid. Het voortdurende uitstel en de onzekerheid over de definitieve vormgeving van box 3 bemoeilijken investeringsbeslissingen voor de lange termijn. Frequent veranderende fiscale regels vergroten het politieke risico en tasten de voorspelbaarheid van het Nederlandse investeringsklimaat aan.

Dat kan het vertrouwen van zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers onder druk zetten. Juist nu Nederland kampt met een groot woningtekort en veel huurwoningen worden uitgepond, is voldoende investeringskapitaal nodig om nieuwe woningbouwprojecten mogelijk te maken.

Overdrachtsbelasting voor woningbeleggers naar 7 procent

Een van de opvallendste maatregelen voor vastgoedbeleggers is de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Vanaf 2027 daalt het tarief van 8 naar 7 procent. Het tarief van 2 procent voor particuliere kopers die de woning zelf gaan bewonen, blijft gehandhaafd.

Met de verlaging wil het kabinet investeringen in de huurwoningmarkt stimuleren en de ontwikkeling van nieuwe huurwoningen aantrekkelijker maken. Lagere transactiekosten kunnen het aanvangsrendement van beleggers verbeteren. Daardoor kan investeren in huurwoningen weer interessanter worden en kunnen zowel de investeringsbereidheid als het aantal transacties toenemen.

De uiteindelijke uitwerking hangt echter ook af van het woningaanbod. Als de nieuwbouw achterblijft en meer beleggers om een beperkt aantal woningen concurreren, kan een deel van het fiscale voordeel terechtkomen in hogere transactieprijzen.

Corporaties krijgen meer investeringsruimte

De corporatiesector lijkt een van de grootste winnaars van de begrotingsplannen. Vanaf 2028 worden woningcorporaties vrijgesteld van de ATAD-regeling. Dat levert hen jaarlijks honderden miljoenen euro’s aan extra financiële ruimte op.

Volgens berekeningen van brancheorganisatie Aedes kan hierdoor de komende jaren circa 6 miljard euro aan extra investeringscapaciteit ontstaan. Daarmee zouden naar schatting ongeveer 22.000 extra woningen kunnen worden gebouwd. Ook komt meer geld beschikbaar voor de renovatie en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Daarnaast krijgen woningcorporaties een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij onderlinge verkopen. Ook deze maatregel vergroot de ruimte om bezit efficiënter te verdelen en middelen in nieuwbouw en verduurzaming te investeren.

Tot tienduizend euro voor nieuwe middenhuurwoning

Vanaf 2029 stelt het kabinet tot 10.000 euro beschikbaar per nieuwbouwwoning in het middenhuursegment. Dat is een stap in de goede richting, maar het bedrag lijkt onvoldoende om de financiële knelpunten van veel middenhuurprojecten op te lossen.

Door de hoge bouwkosten en aangescherpte rendementseisen zal de invloed op de woningproductie naar verwachting beperkt blijven. Een aanpassing van de Wet betaalbare huur en meer fiscale zekerheid over box 3 zouden ontwikkelaars en beleggers waarschijnlijk meer houvast bieden.

Corporaties profiteren, onzekerheid blijft

De corporatiesector lijkt voorlopig het meest te profiteren van de begrotingsplannen. De voorgenomen ATAD-vrijstelling vergroot de investeringscapaciteit aanzienlijk en kan op termijn bijdragen aan een hogere woningproductie.

Voor de rest van de woningmarkt blijven de gevolgen vooralsnog beperkt. De ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, lijkt nog altijd buiten bereik. Veel maatregelen moeten nog nader worden uitgewerkt en voor de begroting ontbreekt momenteel een politieke meerderheid. Het blijft daarom afwachten welke plannen daadwerkelijk worden uitgevoerd en wat het Actieplan Versnellen Woningbouw concreet zal opleveren.

Ook rond de hervorming van box 3 blijft het spannend. Zolang fiscale duidelijkheid ontbreekt en investeren in huurwoningen onder druk staat, lijkt bovendien nog geen einde te komen aan de uitpondgolf.

Voor commercieel vastgoed brengen de plannen geen grote koerswijziging. Wel bieden de groeiende ruimtevraag vanuit defensie en de ambitie om innovatie en ondernemerschap te stimuleren kansen voor specifieke marktsegmenten. Als deze ambities worden omgezet in concreet beleid, kan op termijn extra vraag ontstaan naar bedrijfsruimten, kantoren, laboratoria en hoogwaardige werklocaties.

De uiteindelijke impact staat of valt echter met de politieke besluitvorming. De plannen zijn gepresenteerd; nu moeten er nog meerderheden voor worden gevonden.