Versnellen en vereenvoudigen: de vastgoedimpact van het nieuwe coalitieakkoord

Afgelopen vrijdag presenteerden D66, VVD en CDA hun coalitieakkoord. De drie partijen laten daarmee duidelijk hun gezamenlijke visie zien, met op onderdelen ruimte voor interpretatie. Nu moeten er per onderwerp nog meerderheden worden gevonden. In dit artikel behandelen onze researchers de belangrijkste inzichten voor residentieel en commercieel vastgoed.

Residentieel vastgoed
Op de woningmarkt kiest het kabinet nadrukkelijk voor centrale sturing. Het Rijk wijst minimaal dertig grootschalige nieuwbouwlocaties aan en wil bezwaar- en vergunningprocedures verkorten. Bovenwettelijke eisen verdwijnen en normen worden verder gestandaardiseerd. Daarnaast wordt de bestaande voorraad beter benut. Versoepeling van regels voor optoppen, splitsen, woningdelen en mantelzorgwoningen moet sneller extra woningen opleveren, vooral in stedelijke gebieden waar uitbreidingsruimte beperkt is.

Bij nieuwbouw blijft betaalbaarheid leidend: minimaal twee derde betaalbaar, waarvan 30 procent sociale huur en 25 procent betaalbare koop. Tegelijkertijd wordt geprobeerd de verhuurmarkt weer uit het slop te trekken. Corporaties krijgen meer financiële ruimte en de Wet betaalbare huur wordt tegen het licht gehouden. Ook wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 8 naar 7 procent. Hoewel beperkt, kan dit bijdragen aan het aantrekken van nieuwe investeringen in nieuwbouw, waaronder investeringen vanuit buitenlands kapitaal. Daarnaast blijft de hypotheekrenteaftrek behouden, een duidelijke handtekening van de VVD.

De vraag is of het schrappen en versnellen van regels en procedures voldoende is om de woningbouwproductie richting 100.000 woningen per jaar te brengen. Dat vraagt om een aanzienlijke versnelling ten opzichte van de bijna 80.000 woningen die in 2025 werden gerealiseerd.

Commercieel vastgoed
Ook voor de zakelijke markt zet het minderheidskabinet in op eenvoud en voorspelbaarheid. Minder complexe regelgeving moet investeringen weer aantrekkelijker maken. Stikstof en netcongestie blijven daarbij bepalend. Zolang deze dossiers onvoldoende ruimte bieden, blijft ook de ontwikkelruimte voor logistiek, kantoren en andere bedrijfsruimten onder druk staan. Het kabinet kondigt aan hier stappen te zetten, maar het is nog onduidelijk hoe snel dit in de praktijk tot meer vergunningsruimte en netcapaciteit leidt.

Het kabinet zet nadrukkelijk in op meer regionale samenhang tussen wonen, werken en economie. Dat past bij de huidige arbeidsmarkt, waarin reistijd, bereikbaarheid en de beschikbaarheid van personeel steeds zwaarder meewegen in locatiekeuzes. Voor bedrijven betekent dit dat vestigingskeuzes nauwer verbonden raken met woonaanbod en infrastructuur.

Conclusie
De coalitie kiest duidelijk voor versnelling en vereenvoudiging. Op de woningmarkt betekent dit meer regie vanuit het Rijk en het wegnemen van juridische en planologische obstakels. Voor bedrijfsmatig vastgoed ligt de nadruk op voorspelbaarheid en het oplossen van structurele knelpunten zoals stikstof en netcongestie.

De richting is helder, maar de uitvoering wordt bepalend. Met een minderheidskabinet blijft politieke steun noodzakelijk en is niet elke maatregel vanzelfsprekend. De vraag is daarmee niet alleen of de plannen logisch zijn, maar ook of ze tijdig en consistent genoeg kunnen worden uitgevoerd om daadwerkelijk verschil te maken.

Wonen

• Schrappen in bezwaarprocedures
  Eén beroepsgang, vaste uitspraaktermijnen en het beperken van mogelijkheden om bouw stil te leggen. Drempels voor bezwaar en beroep gaan omhoog. Landelijke regeling voor nadeelcompensatie en planschade. Opschalen ambtelijke capaciteit bij gemeenten voor vergunningverlening en parallel plannen.
  
• Standaardisering en vereenvoudiging van normen
  Versoepeling voor optoppen en splitsen, woningdeling en mantelzorgwoningen. Geen bovenwettelijke duurzaamheidsnormen meer. Standaardisering regels voor prefab woningen en versnelde procedures.
  
• Aanpassingen in wet- en regelgeving huurmarkt
  Verbeteren van het investeringsklimaat om het aanbod van huurwoningen te laten groeien. Voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur wordt bekeken waar de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod op peil te houden.
  
• Minimaal 30 grootschalige nieuwbouwlocaties van nationaal belang
  
• Meer regie vanuit het Rijk
  Het Rijk neemt opnieuw een sterkere rol in ruimtelijke ordening en woningbouw. Gemeenten die hun doelen overtreffen worden beloond; achterblijvende gemeenten krijgen ondersteuning. Investeringen in de realisatiestimulans en woningbouwimpuls. Borging van het NPLV. Nationale wetgeving over waar, hoeveel en binnen welke termijnen woningen worden gebouwd.
  
• Betaalbaarheid nieuwbouw
  Minimaal 2/3 betaalbaar, waarvan 30% sociale huur en 25% betaalbare koop. Geen regionale verschillen in verplichtingen.
  
• Financiële positie woningcorporaties
  Jaarlijkse inkomenstoets voor doorstroom. Vermogenstoets voor nieuwe instroom in de sociale huursector. Corporaties krijgen meer ruimte om woningen te verkopen.
  
• Hypotheekrenteaftrek blijft behouden
  
• Doorstroom en woningdeling bevorderen
  Meer levensloopbestendige woningen, speciale hypotheken voor ouderen en meer gedeelde woonvormen voor jongeren en studenten.
  
• Permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan
  
• Actiever gemeentelijk grondbeleid
  Sterker gebruik van het voorkeursrecht, een grondfaciliteit voor financiering van aankopen en uitbreiding van het kostenverhaal om publieke doelen zoals woningbouw en infrastructuur te financieren.

BOG

• Vereenvoudiging van wet- en regelgeving voor bedrijven
  Met een periodieke Vereenvoudigingswet worden wetten en regels continu verbeterd. Start met het schrappen en vereenvoudigen van minimaal 500 regels, waarna per ministerie een concrete doelstelling volgt.
  
• Eenvoudige, uitvoerbare en voorspelbare overheid
  Uitvoerders, medeoverheden en ondersteunende diensten worden vanaf het begin betrokken bij nieuw beleid. De nadruk ligt op sturen op doelen in plaats van procedures en het vermijden van micromanagement.
  
• Verbetering van het ondernemings- en investeringsklimaat
  Nederland zet in op een sterk en internationaal concurrerend ondernemingsklimaat. Onnodig complexe regelingen worden aangepakt en er wordt gewerkt aan meer langjarige stabiliteit in beleid.
  
• Ruimte voor economische ontwikkeling door stikstofaanpak
  De kritische depositiewaarde wordt zo snel mogelijk vervangen door een juridisch houdbaar alternatief. Er komt een nieuwe vergunningverleningssystematiek op basis van doelvoorschriften, zodat weer nieuwe vergunningen kunnen worden verleend.
  
• Aanpak netcongestie en randvoorwaarden voor economische groei
  De overheid neemt de regie om de file op het elektriciteitsnet terug te dringen. Door gericht te investeren wordt verduurzaming van bedrijven mogelijk gemaakt en blijft economische groei haalbaar.
  
• Regionale samenwerking voor wonen, werken en economie
  Samen met regio’s worden strategische agenda’s opgesteld om grote opgaven integraal te realiseren, met aandacht voor leefkwaliteit, bereikbaarheid en economische ontwikkeling.
  
  Dit artikel is geschreven door Dynamis Research. Vragen? Neem contact met ons op.