Duurzaam of Duur: is een duurzaam kantoorpand meer waard?

Duurzaamheid, je kunt tegenwoordig geen krant, tijdschrift of vakblad meer openslaan of je leest er veelvuldig over. Maar wat houdt duurzaamheid nou in voor de bedrijfsvastgoedwereld? Wat zijn de gevolgen op de kantorenmarkt nu, maar vooral op de langere termijn? In dit artikel gaan we in op de vraag of een duurzaam kantoorpand per definitie meer waard is dan een minder zuinig object. Is het echt zo belangrijk voor de gebruiker of zijn er andere factoren die doorslaggevend zijn?

Voor mijn scriptie aan de ASRE zoom ik nu in op de invloed van duurzaamheidseisen op verschillende factoren in de kantorenmarkt, zoals de veranderende marktvraag evenals de beleggingswaarde.

Wel leuk als toets in deze tijd als een van je kinderen dan vraagt, ‘Papa, wat is dat eigenlijk, duurzaam?, waarop ik even moest nadenken en zei: ‘Dat is iets wat gezond is en lang blijft bestaan, lieve jongen!’ waarop mijn zoon van 6 het lijkt te begrijpen: ‘Ah, dus net als opa en oma!’.

Net als opa en oma zijn eigenlijk de meeste Rijksmonumenten de meest duurzame objecten, weliswaar in een iets andere context. Ze staan er vaak al ruim 100 jaar en zijn dus een beetje de grootouders in het vastgoed.

Een groot deel van onze collega’s in het vastgoed heeft het er over: duurzaamheid in onze kantorenmarkt. Iedereen praat mee, maar waar gaat dit over, WELL, BREEAM, LEED, GPR, GreenCalc+ of EPA-U?

Dit laatste label is op dit moment leidend in Nederland. Nederland heeft in het Klimaatakkoord als doel gesteld dat alle gebouwen in 2050 Energieneutraal moeten zijn. Per 2030 moeten alle kantoorgebouwen een Energielabel A hebben en per 2023 allereerst een C-label (Bouwbesluit 2012).

Een interessante vraagstuk wat dan bij ons opkomt: Is een duurzaam kantoorpand meer waard dan een minder zuinig object?

Huidige kantorenvoorraad

Dat de labelplicht voor de deur staat is een gegeven, maar wat heeft de huidige kantorenvoorraad aan duurzaamheid te bieden? Uit onderzoeken is recent gebleken dat ca. 32% van de label plichtige kantoren inmiddels een duurzaam label heeft (minimaal C), maar dat van 54% van de panden nog geen energielabel is geregistreerd (RVO, 2020). In de praktijk zal blijken dat een groot deel van deze panden thans ook niet voldoet aan de minimale eis van een C-label. Er is dus nog een flinke inspanning benodigd om alle C-label plichtige kantoren per 2023 een duurzaam label te laten hebben.

Er is tussen de verschillende actoren in de vastgoedmarkt al geruime tijd een discussie of de verplichting ook het gewenste effect zal hebben en met name of de vaak dure investering wel financieel verantwoord is en zich vertaalt in een meerwaarde van het vastgoed. Deze meerwaarde zal voor de eigenaar/belegger en financier voornamelijk blijken uit een waardering middels een taxatie.

Waardering
Al sinds de geboorte van economisch denken zijn er verschillende varianten van het tot stand komen van prijs en waarde. Rond 1900 werden deze theorieën gecombineerd waaruit, onder het toeziend oog van o.a. Marshall, de hedendaagse vraag- en aanbod methodiek is ontstaan. In de huidige waarderingsleer zijn er nog veel meer aspecten die van invloed zijn op de prijs. De taxateur is een belangrijke schakel in het proces, immers ligt de kwaliteitsbepaling en waardering van de verschillende aspecten bij hem.

Veel hedendaagse taxateurs nemen in de waardering en hun rekenmodellen thans een afslag op de waarde wanneer er niet voldaan wordt aan de duurzaamheidseis zoals hierboven benoemd. Deze afslag komt uit technische rapporten en rekenwijzers, maar zijn zoals wel te verwachten valt niet altijd even nauwkeurig. Het is vooralsnog een methode, die bij de juiste uitleg, wel in de berekening zijn werk doet en laat zien wat de meerwaarde van duurzaamheid kan zijn. Toch geeft dit nog niet het antwoord waar we naar zoeken.

Markthuur
Er zijn veel factoren van invloed op de markthuurwaarde, onder andere het bouwjaar, de bereikbaarheid, de omvang van het gebouw en de omliggende voorzieningen, waarbij de locatie een van de meest belangrijke is. Is het energielabel ook een belangrijke factor of is deze thans nog van minder belang? Het label zelf heeft een gevoelswaarde omdat de huurder hier een maatschappelijke waarde aan hecht, welke eveneens mogelijk een bepaalde uitstraling heeft voor het bedrijf. Echter van belang is de financiële waarde van de duurzaamheid van het gebouw.
Uit de markt blijkt dat een huurder een bepaald bedrag over heeft voor haar huisvestingslasten. Indien de energiekosten lager zijn vanwege het feit dat een pand duurzamer is, dan is er in potentie meer budget voor de huurlasten. Derhalve zou kunnen worden gesteld dat indien het energielabel hoger is en daarmee de energiekosten lager, de markthuur hoger is waardoor de totale waarde ook hoger is.

Het effect en de hoogte van de impact op de prijs van een hogere markthuur of een lager aanvangsrendement is slechts in een uitgebreide regressie te berekenen. Echter dat er een positief effect is, blijkt vooralsnog wel.

Doordat kantoren met een duurzaam label vaak op gewilde locaties liggen en daarom de bezettingsgraad hoog is, zijn deze ook meer in trek bij beleggers, welke op hun beurt een lager rendement aandurven bij aankoop.

Onderzoeksresultaten

In de Verenigde Staten is reeds langer onderzoek gedaan naar de waarde van duurzame kantoorpanden en daaruit blijkt dat duurzame gebouwen een hogere bezettingsgraad hebben en een hogere huurwaarde, waardoor ze aantrekkelijker zijn voor beleggers. Hieruit volgt ook dat de risicopremie op dergelijke gebouwen lager ligt, oftewel het aanvangsrendement lager ligt.

In recentelijk onderzoek door ING naar de ‘groenwaarde’ van kantoren komt eenzelfde resultaat naar voren. Gebouwen met een energielabel van minimaal C hebben een hogere effectieve huuropbrengst, daarmee marktwaarde en verkoopwaarde dan gebouwen met een minder zuinig label. Uit een eerder onderzoek bleek dat tot 2014 de duurzaamheid een positief maar niet significant effect had op de marktwaarde, maar vanaf 2015 is dat ook significant en niet alleen maar positief. In dit kwantitatieve onderzoek zijn meer dan 700 gebouwen geanalyseerd in een periode van bijna 10 jaar. Een hogere bezettingsgraad leid tot een hogere effectieve huurprijs met 17%. De getaxeerde marktwaarde ligt ca 7% hoger en de gerealiseerde verkoopprijs ligt zelfs ruim 11% hoger bij duurzame gebouwen ten opzichte van objecten met een label D of lager.

Dit indirecte rendement is hiermee voor het eerst onderbouwd aangetoond, waar dat in de Verenigde Staten dus al langer het geval was.

Overige factoren
Uit de praktijk blijkt dat de ‘populariteit’ van objecten door gebruikers wordt gebaseerd op een groot aantal factoren, duurzaamheid is daar slechts één van. De locatie is het meest belangrijke aspect. Op de meest gewilde kantoorlocaties, zoals bijvoorbeeld de Amsterdamse Zuidas of het Haagse Beatrixkwartier staan voornamelijk moderne multi-tenant kantoorgebouwen met veel voorzieningen in de directe omgeving. In deze objecten is de markthuur vaak de tophuur in de omgeving. De bezettingsgraad van deze kantoren is over het algemeen erg hoog en derhalve zijn deze objecten gewild bij beleggers. De vraag rijst of dit te wijten is aan de duurzaamheid van deze gebouwen of meer aan overige factoren op basis waarvan een gebruiker zijn huisvesting uitzoekt. Zou een heel duurzaam kantoor op een minder gewilde locatie ook de ‘green premium’ maximaal kunnen benutten?

Een noemenswaardig punt: er zijn banken die alleen nog maar duurzame objecten financieren en banken die lagere rentetarieven hanteren voor duurzame beleggingen. Dit zou eveneens van invloed kunnen zijn op de hoogte van het aanvangsrendement.

Conclusie
Om terug te gaan naar de vraagstelling: Is een duurzaam kantoorpand meer waard dan een minder zuinig object? JA! Het antwoord hierop is positief en dus recentelijk ook door onderzoek onderbouwd en aangetoond. De markthuur zal potentieel stijgen bij lagere energiekosten, daarbij zal door externe factoren mogelijk het aanvangsrendement dalen met als resultaat een stijgende marktwaarde.

Echter de variabelen zijn nog te ruim en te onduidelijk. De meest energiezuinige kantoren staan voornamelijk ook op de meest gewilde kantoorlocaties. Is de duurzaamheid hier de doorslaggevende factor in de meerwaarde of is het grotendeels te wijten aan de score van de overige factoren?

Tevens moet opgemerkt worden dat de rol van de taxateur in de duurzaamheidswaardering thans te cruciaal is, in vergelijking met de veronderstelde danwel aanwezige expertise.

De resultaten suggereren wel dat een sturend beleid vanuit de overheid, in de vorm van energielabelplicht wel de juiste uitwerking kan hebben in het beïnvloeden van energiegebruik en daarmee de benodigde verandering om mee te gaan in de aanpassing aan het klimaat en de wereldwijde doelstellingen.

Advies of vragen?

Heeft u vragen hoe om te gaan met de labelplicht en uw verhuurde kantoorpand, bel ons voor een vrijblijvende afspraak of advies. Michael Brands, Vennoot en Bedrijfsmatig vastgoedadviseur. Bel 06 - 29 06 01 31 of mail brands@frisiamakelaars.nl

Of neem vrijblijvend contact op met een Dynamis bedrijfsonroerend makelaar bij u in de buurt.

Dynamis Research onderzoekt de Nederlandse vastgoedmarkt en legt de bevindingen vast in de Sprekende Cijfers rapportages.. Met onze data en expertise zijn wij niet alleen in staat om de markt diepgaand te beschrijven, maar geven we ook onze visie op verschillende thema’s.

Foto: Volledig duurzaam kantoor Triodos Bank – RAU Architecten