Hoofdstuk 1
Je huis verkopen, een grote stap in jouw leven
Een huis verkopen is voor veel mensen de grootste transactie waar ze in hun leven mee te maken krijgen. Of je nou je starterswoning verkoopt om met je gezin groter te gaan wonen of je juist op een leeftijd bent gekomen dat je liever kleiner wilt gaan wonen: het verkopen van je woning blijft een spannend proces. Want hoe bepaal je voor welke prijs je jouw woning op de markt gaat zetten? En hoe zorg je ervoor dat jouw te koop staande woning de juiste potentiële kopers bereikt? Bij zo'n grote transactie is het verstandig om de kennis van een expert in te schakelen. Een ervaren verkoopmakelaar weet precies hoe jouw huis het beste in de markt gezet kan worden en welke verkoopstrategie tot de hoogste opbrengst leidt, inclusief de voor jou belangrijkste voorwaarden.
Het hebben van professionele ondersteuning bij de verkoop van jouw huis werpt niet alleen in de beginfase zijn vruchten af. Tijdens de verkoopfase leidt de verkoopmakelaar de bezichtigingen, onderhandelt voor jou met alle potentiële kopers om zo de beste prijs voor jouw woning te krijgen en zorgt ervoor dat alle juridische zaken goed worden afgerond. De gemaakte afspraken worden vervolgens op een correcte wijze schriftelijk vastgelegd in een NVM overeenkomst.
Ben je bijvoorbeeld bekend met jouw mededelingsplicht als verkoper? Indien je dit niet goed regelt heeft de koper de mogelijkheid om in een later stadium de koop terug te draaien of jou alsnog aansprakelijk te stellen. Een situatie die je liever vermijdt. Lees meer over de mededelingsplicht op de website van Vereniging Eigen Huis.
Zoals hierboven beschreven komt er nogal wat kijken bij de verkoop van jouw woning. Gelukkig is er op onze website heel veel informatie te vinden om je te helpen bij deze spannende fase in je leven. We komen natuurlijk ook graag bij je langs om je te ontmoeten en je te helpen met al je vragen. Meestal combineren we dit met een waardebepaling van je huis. Zo weet jij wat je huis waard is en kun je gaan nadenken over de volgende stappen. Zoals bijvoorbeeld het plannen van een afspraak met een financieel adviseur om een idee te krijgen van je financiële mogelijkheden voor je nieuwe woning.
Hoofdstuk 2
Stappenplan: succesvol jouw huis verkopen
Natuurlijk is ieder verkooptraject uniek, toch zit er een rode draad in de stappen die doorlopen worden bij de verkoop van een huis. Wij hebben ze voor jou allemaal op een rijtje gezet:
Stap 1: oriënteren op de woningmarkt
Na de verkoop van jouw woning is het wel erg fijn als je daarna ook een nieuwe woning kunt betrekken. Een dak boven je hoofd is wel zo prettig. Zeker in deze markt waarin woningen snel worden verkocht, is het belangrijk om alvast vooruit te kijken naar je volgende woning: ga je weer kopen of wordt het dit keer een huurwoning? Blijf je in dezelfde regio of wil je naar een andere plek in het land verhuizen? De woningmarkt in Limburg is bijvoorbeeld heel anders dan in Rotterdam. Buiten de Randstad krijg je meer vierkante meters voor dezelfde prijs, maar heb je wellicht wel weer te maken met minder voorzieningen. Zo weeg je alles tegen elkaar af.
Stap 2: wat is mijn woning waard?
Wil je weten wat jouw huis of appartement waard is? Verwacht je dat jouw huidige woning meer waard is geworden en je dus kunt profiteren van overwaarde? Dan raden we je aan om te starten met een waardebepaling via een makelaar of het aanvragen van een digitaal waarderapport. Bij Ooms Makelaars kun je uit beide diensten kiezen, wel zo handig.
Bij een automatisch digitaal waarderapport wordt de waarde gebaseerd op de data van vergelijkbare woningen in jouw omgeving. Deze handige tool kent helaas ook zijn beperkingen, want de staat van de woning en de hoogwaardige afwerking zijn elementen waar het rapport geen weet van heeft en dus ook geen rekening mee kan houden. Dit kan duizenden euro's schelen. Wil je echt goed weten wat jouw woning in de huidige markt waard is? Dan raden wij altijd aan om een verkoopmakelaar uit te nodigen voor een persoonlijk gesprek.
Stap 3: wat zijn mijn financiële mogelijkheden?
Met de waarde van jouw woning en een goed advies van de verkoopmakelaar op zak, is de volgende stap een afspraak plannen met een hypotheekadviseur. Een onafhankelijke hypotheekadviseur brengt jouw persoonlijke situatie in kaart, waardoor je inzicht krijgt in jouw financiële mogelijkheden. Is er sprake van overwaarde en ben je van plan om een nieuwe woning te kopen, dan kun je de overwaarde vervolgens gebruiken voor jouw nieuwe hypotheek. Hierdoor kun je wellicht een lagere hypotheek afsluiten en je maandelijkse woonlasten omlaag brengen.
Stap 4: zelf je huis verkopen of een verkoopmakelaar inschakelen?
Nu je van de hypotheekadviseur weet wat je kunt lenen en van de verkoopmakelaar weet wat je huis waard is, moet je een belangrijke beslissing maken: ga je zelf je woning verkopen of gun je deze opdracht aan de verkoopmakelaar?
Je huis zelf verkopen wint de laatste jaren aan populariteit, je bespaart hier immers geld mee. Je hoeft hierdoor geen provisie (courtage) af te dragen aan een makelaarskantoor. Wat veel huizenverkopers niet beseffen, is dat het verkopen van een woning erg veel tijd kost qua voorbereiding en dat je je goed moet verdiepen in allerlei (juridische) zaken waar je hoogstwaarschijnlijk nog niet eerder mee in aanraking bent gekomen. Vraag jezelf daarnaast ook af of jij een goede onderhandelaar bent en of je een enorm netwerk hebt aan potentiële kopers.
Bij Ooms bereiken wij bijvoorbeeld elke maand een miljoen potentiele kopers die wij via onze website en social media kunnen inzetten om jouw woning in de etalage te zetten. Samen met de kennis en kunde van 180 professionals, verspreid over tien vestigingen in de regio, kun je je voorstellen dat veel mensen er daarom voor kiezen om de verkoop van hun woning over te laten aan de experts van Ooms Makelaars.
Stap 5: de vraagprijs bepalen
Super. Je hebt gekozen voor een verkoopmakelaar. Met de uitkomsten van de waardebepaling heb je al een goed beeld bij wat de verwachte vraagprijs kan worden. Samen met de makelaar ga je de vraagprijs bepalen, maar denken we ook met je mee over aanvullende voorwaarden. Uiteraard is de opbrengst belangrijk, maar is je nieuwe woning nog niet beschikbaar, dan is het wel prettig als je de woning nog niet direct hoeft te verlaten na verkoop.
Stap 6: een energielabel aanvragen
Sinds 1 januari 2022 is het verplicht om een geldig energielabel te hebben als je een woning wilt verkopen of verhuren. Heb je dit niet, dan kan je dit een boete opleveren van € 435. Op de website van het RVO vind je meer informatie over het energielabel en kun je het label gelijk aanvragen.
Stap 7: huis klaarmaken voor de verkoop
Je bent nu klaar om jouw woning te verkopen. Nu nog zorgen voor de potentiële kopers. Hoe meer geïnteresseerden er zijn in je woning, hoe groter de kans is dat je er een hoger bod uit weet te slepen. Zorg er dus in ieder geval voor dat jouw huis opgeruimd en schoongemaakt is, voordat je foto's laat maken door een fotograaf. Wil je echt opvallen? Dan kun je overwegen om een verkoopstylist in te schakelen, die zorgt ervoor dat jouw woning een aansprekende inrichting heeft, waardoor mensen eerder geneigd zijn om jouw woning te bezichtigen.
Stap 8: Inzet van professionele marketing:
Bij Ooms werken we met een uniek promotiepakket. Voor een succesvolle verkoop van je woning is het erg belangrijk dat de verkoopmakelaar nauw samenwerkt met de marketingafdeling. Via hoogwaardige foto's, een aantrekkelijke verkooptekst, social media berichten, onze nieuwsbrief en de inzet van Funda zetten we alle middelen in om jouw woning optimaal in de markt te presenteren.
Stap 9: Proactief potentiële kopers benaderen
Hoe groter het bereik, des te groter is de kans op de beste koper. Het voordeel van het werken met Ooms is dat wij niet alleen online de meeste mensen bereiken, maar door onze tien vestigingen de grootste database met potentiële kopers hebben. Deze zetten wij uiteraard actief in!
Stap 10: bezichtigen en onderhandelen
Zodra de eerste potentiële kopers interesse tonen in jouw woning worden er bezichtigingen (of een open huis) ingepland. De makelaar leidt mensen enthousiast rond door de woning en beantwoordt alle vragen die ze hebben. Voldoet jouw woning aan alle eisen van een potentiële koper? Dan volgt er een of meerdere bieding(en) en wordt de onderhandeling gestart. De onderhandeling vindt doorgaans plaats tussen jouw verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar van de aankopende partij.
Stap 11: koopcontract opstellen en tekenen
Jullie zijn het eens geworden over een prijs, overdrachtsdatum en de ontbindende voorwaarden. De gemaakte afspraken worden op juridisch correcte wijze schriftelijk vastgelegd in een NVM overeenkomst. Pas als de handtekeningen door beide partijen gezet zijn, is er sprake van een (voorwaardelijke) overeenkomst. De aankopende partij heeft na het tekenen van het contract drie (werk)dagen bedenktijd waarin het contract ontbonden kan worden. Daarna is de verkoop definitief.
Belangrijk: de verkopende partij zit na het tekenen van de overeenkomst vast aan de verkoop. Deze partij heeft geen bedenktijd!
Stap 12: de overdracht bij de Notaris
Zodra de bedenktijd verstreken is en de aankopende partij de financiering rond heeft wordt de verkoop definitief gemaakt. Vlak voor de overdrachtsdatum volgt er nog een eindinspectie waarbij de aankopende en verkopende partij nog een ronde door de woning maken en controleren of alles opgeleverd wordt zoals afgesproken.
Na de inspectieronde gaan beide partijen naar de notaris. Daar tekenen beide partijen de transportakte en de aankopende partij tekent hier ook gelijk de hypotheekakte. Nu alleen nog de sleutels overhandigen en daarmee is het huis officieel verkocht.
Hoofdstuk 3
Zelf je huis verkopen, verstandig of niet?
Er zijn steeds meer initiatieven die het makkelijker maken om je eigen woning te verkopen. Een vaak gehoorde reden om zelf je huis te verkopen is dat het geld bespaart (courtage aan de makelaar), maar is dit eigenlijk wel zo? Kun jij goed onderhandelen bijvoorbeeld? Zelf de bezichtigingen verzorgen lijkt misschien ook niet zo moeilijk, maar ben jij op de hoogte van alle bouwkundige details die jouw woning juist zo geschikt maken voor de potentiële koper? Heb je daarnaast ook de tijd om 6 dagen per week beschikbaar te zijn voor tientallen kijkers? Naast het soepel laten verlopen van het verkoopproces is het resultaat minimaal net zo belangrijk. Stel dat je aan de voorkant € 4.000,- weet te besparen door je woning zelf te verkopen, maar uiteindelijk je huis wel voor € 15.000,- minder verkoopt, dan loop je onder aan de streep toch heel veel geld mis.
Bij het zelf verkopen van jouw huis komt meer kijken dan je verwacht. We hebben voor jou de belangrijkste zaken op een rij gezet, waar je allemaal rekening mee moet houden als je het zelf besluit te doen:
- Alle relevante informatie en documentatie omtrent jouw woning bij elkaar verzamelen (denk aan de akte van levering, lijst van zaken, energielabel aanvragen, woz-beschikking, gemeentelijke aanslagen, garantiebewijzen etc.)
- De woning klaarmaken voor de verkoop (denk aan de vraagprijs bepalen, opruimen, eventueel stylen, professionele foto's etc.)
- De woning onder de aandacht van potentiële kopers brengen (o.a. het schrijven van een commerciële verkooptekst en het vervolgens promoten via een verkoopbord, posters, flyers, jouw eigen netwerk en social media)
- Bezichtigen en onderhandelen (bedenk een manier hoe je maximaal de opbrengst kunt binnenhalen, maar denk ook na over de voorwaarden, opleveringsdatum enz.)
- De juridische afhandeling (zorg voor een geldig koopcontract, leveringsakte via een notaris, organiseer een woninginspectie en de overhandiging van de sleutels)
Bovenstaande is een beknopte samenvatting van de belangrijke zaken waar je op moet letten bij het verkopen van jouw eigen woning. Heb je na het lezen van het lijstje alle vertrouwen dat het je gaat lukken? Dan is zelf verkopen misschien wel iets voor jou. Twijfel je toch of je er wel goed aan doet om zo'n belangrijke moment in je leven zelf te doen? Ga dan vrijblijvend in gesprek met een makelaar om erachter te komen of het niet fijner is om het hele verkoopproces uit handen te geven aan een expert.
Hoofdstuk 4
Kosten huis verkopen
Je huis verkopen, wat kost dat eigenlijk? Het antwoord op die vraag hangt af van een aantal factoren zoals: voorbereidingskosten, makelaarskosten, promotiekosten en notariskosten.
Voorbereidingskosten
Een energielabel is sinds 1 januari 2022 verplicht als je jouw woning wilt verkopen. De kosten hiervan liggen gemiddeld rond de €300,-. Zie voor meer informatie de website van het RVO. Daarnaast wil je ook dat jouw woning zo goed mogelijk in de markt kan worden gezet. De muur een nieuw kleurtje of toch nog even die beschadigde vloer vervangen, deze kosten zijn per geval anders en kun jij zelf het beste inschatten. Ga in ieder geval niet een hele nieuwe keuken of badkamer installeren vlak voor de verkoop. Dat is heel erg smaakgebonden en zonde van je investering.
Makelaarskosten
De kosten die een verkoopmakelaar met zich meebrengt wordt courtage genoemd. Dit is vaak een percentage van het uiteindelijke bedrag waarvoor een woning verkocht wordt (ga uit van 1-2%). Sommige makelaars hanteren ook een prestatiegerichte bonus, zoals bijvoorbeeld 10% van het bedrag boven de vraagprijs. Verkoop jij een woning van € 350.000,- en vraagt de makelaar 1% courtage, dan zijn de makelaarskosten € 3.500,-.
Promotiekosten
Als je je huis via een makelaar verkoopt worden er vaak promotiekosten of opstartkosten in rekening gebracht. Dit zijn de kosten om de woning verkoopklaar te maken en omvatten vaak de fotografie, het schrijven van de teksten, maken van de brochure, het aanmelden op relevante platforms zoals Funda en een campagne op scoial media. Bij Ooms Makelaars bedraagt de investering van ons unieke promotiepakket promotiepakket slechts € 399,-.
Notariskosten
Als je jouw huis hebt verkocht, dan betaal je daarmee in de meeste gevallen in een keer je hypotheek helemaal af. Als dit gebeurt dan ben je verplicht om de hypotheekinschrijving in het Kadaster door te laten halen. Dit wordt ook wel royeren genoemd. Het doorhalen van je hypotheekinschrijving moet je laten doen door een notaris. De kosten voor het royeren van je hypotheek zijn afhankelijk van de notaris die je kiest. Vaak liggen de kosten tussen de € 90,- tot € 500,-. We raden je aan om op vergelijkingswebsites te kijken voor het beste aanbod.
We hopen wel dat we met deze complete woninggids je goed op weg hebben geholpen. Deze gids kan uiteraard niet de expertise van onze makelaars vervangen. De verkoop van elke woning is uniek en de daarmee gepaarde investeringen en opbrengsten ook. Wat ons betreft blijft makelen daarom ook echt mensenwerk. Door jou en jouw woning te leren kennen, is een makelaar in staat om voor jou de best mogelijke uitgangspositie te creëren.
Nog niet het antwoord kunnen vinden waar je naar op zoek was? Zoek hieronder in onze kennisbank naar andere relevante artikelen die betrekking hebben op het verkopen van een woning. Of neem contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.
