Consument is de dupe van schaarstebeleid

Ook voor aankomend jaar ligt het aantal afgegeven bouwvergunningen lager dan de geprognosticeerde huishoudensgroei. Dit betekent dat de marktdruk aankomend jaar alleen nog maar groter zal worden in en rondom de stedelijke regio’s. Belangrijke oorzaak ligt verweven in het stringente beleid van duurzame verstedelijking die vooral op lange termijn voor een evenwichtige marktverhouding zorgt. Ondanks de maatschappelijke doelstellingen die hieraan ten grondslag liggen levert dit op korte termijn extreme krapte op met bovenmatige prijsstijgingen als gevolg. Een marktsituatie die vooral de portemonnee van de consument raakt die gedwongen wordt niet alleen snel te beslissen bij de aankoop van een woning, maar ook ongekend hoge prijzen moet betalen om aan een woning te komen, met als risico dat in de toekomst de woning minder zal opleveren wanneer er op termijn wel voldoende aanbod wordt gegenereerd. Dit blijkt uit de vierde kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.

Transactievolume blijft stijgen, grote stijging bouwvergunningen blijft vooralsnog uit

Ook in het laatste kwartaal van 2016 daalde het beschikbare woningaanbod sterk. In totaal stonden er op 1 januari 2017 nog 135.200 woningen te koop; dit betekent dat afgelopen kwartaal bijna 21.000 woningen meer zijn verkocht dan dat er beschikbaar zijn gekomen. In het laatste kwartaal steeg, ondanks de lagere beschikbaarheid van woningen, het transactievolume naar een nieuw record. In totaal zijn in het vierde kwartaal 67.800 woningen verkocht. Dit betreft alle transacties in de bestaande bouw en nieuwbouw. Wel zien we inmiddels dat voor het eerst het transactievolume in enkele plaatsen afneemt vanwege een tekort aan beschikbare woningen.

Ook voor aankomend jaar is de verwachting dat het de marktdruk op veel plaatsen verder zal toenemen. Het aantal verstrekte nieuwbouwvergunningen ligt immers wederom lager dan de jaarlijkse huishoudensgroei. In 2016 zijn er circa 57.000 vergunningen verstrekt, aankomend jaar zullen er dan ook een vergelijkbaar aantal woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit is een te laag aantal als dit wordt vergeleken met een huishoudengroei van ruim 70.000 huishoudens die voor dit jaar zijn geraamd. Voorts valt op dat juist in de regio’s waar de marktdruk hoog is het aantal verstrekte vergunningen juist met 6% is gedaald ten aanzien van 2015.

Huidig ruimtelijk beleid werkt tekort aan woningen in de hand

Het huidige duurzame verstedelijkingsbeleid is debet aan het tekort aan nieuwbouwwoningen. Zo zorgt het beleid er hoofdzakelijk voor dat op lange termijn het aanbod aansluit op de geraamde vraag. Op korte termijn ligt dat echter veel gecompliceerder. Zo is de termijn van planontwikkeling van veel nieuwbouwprojecten lastig vast te stellen, de praktijk leert dat veel plannen door allerlei redenen kunnen worden uitgesteld, uitgefaseerd of juist naar voren worden gehaald. Gevolg is dat indien de plancapaciteit exact gelijk wordt gesteld aan de vraag op lange termijn er periodes zijn waarbij er (te) veel nieuwbouwprojecten in de pijplijn zitten en periodes met minder nieuwbouw, terwijl de vraag dan juist hoog kan zijn. Beide situaties hebben invloed op de evenwichtsprijs op de woningmarkt en maken de marktprijs volatieler, wat risico’s met zich meebrengt voor de consument. Alternatief is om een ruimer planaanbod te creëren die meer flexibiliteit biedt in de tijd, zodat adequaat kan worden gereageerd op de veranderende marktomstandigheden, dit zal wel gepaard gaan met een hoger risico op de planontwikkeling.

Verkoopprijs woningen stijgt met 9,3%

De huidige marktomstandigheden leiden er toe dat de verkoopprijzen in een jaar tijd met maar liefst 9,3% zijn gestegen. De mediane verkoopprijs lag in het laatste kwartaal van 2016 op € 248.500. De woningprijzen liggen hierdoor nog 2,4% onder het prijsniveau van de piek in 2008. Dit verschilt echter sterk per landsdeel, regio en gemeente. Zo ligt de mediane verkoopprijs intussen in 71 van de 388 gemeenten boven de verkoopprijs van begin 2008.

Leencapaciteit nu niet verruimen

Mede vanwege de gestegen woningprijzen ontstaat langzaamaan weer de discussie om de stevig ingeperkte leencapaciteit te verruimen, om de financierbaarheid ook in krappe markten te garanderen. Statistisch ligt er zeker een gezonde basis voor een verruiming van de leencapaciteit van jonge huishoudens met een hoge opleiding. Dit komt vooral door het feit dat dit type huishouden, gewoonlijk, grote inkomenstappen maakt in het begin van hun carrière. Hierdoor de daalt verhouding tussen de lening en het inkomen in de eerste jaren snel. Voorts ligt het risico op werkloosheid bij hoger opgeleiden aanzienlijk lager, gewoonlijk één van de belangrijkste oorzaken van een default op een hypotheek. Puur vanuit risico optiek ligt een hogere leencapaciteit voor jonge hoger opgeleiden dan ook voor de hand, echter gelet op de huidige aanbodontwikkeling is het onverstandig nu de leencapaciteit te verruimen. Immers, een hogere leencapaciteit zal er vooral toe leiden dat een deel van de starters meer te bieden heeft in het onderhandelingsproces en zal leiden tot hogere prijzen en niet direct tot een vergroting van het aanbod. Zodoende heeft het hoofdzakelijk een prijsopdrijvend effect met een bijeffect dat de toegankelijkheid van de woningmarkt voor huishoudens die geen verruimde leencapaciteit hebben verslechterd.

Verwachtingen 2017: Krapte wordt nijpender, transactievolume loopt terug

Voor aankomend jaar zijn de verwachtingen op de woningmarkt nog steeds gunstig. De markt draait in telkens meer gemeenten op volle toeren, wel zien we dat in meer gemeenten de vraag niet volledig meer kan worden gefaciliteerd, wat leidt tot lagere transactievolumes. Dit geldt op dit moment vooral voor gemeenten in Noordvleugel van de Randstad, de verwachting is echter dat dit in de loop van het jaar ook gaat gelden voor een groot deel van de Zuidvleugel van de Randstad en enkele stedelijke regio’s zoals Breda, Eindhoven, Groningen en Zwolle. De verwachting is dan ook dat het transactievolume over 2017 lager zal uitvallen dan in 2016.

Bron: Frank Verwoerd - Dynamis